hur du jämför och förbättrar ditt bolån

Efter en lång period på nästan sex år då Euribor har nått historiska bottennivåer, den nuvarande ekonomiska inflationen är inga goda nyheter för hushåll som har ett rörligt bolån. Och det är han 12 månader Euribor, som är den indikator som en stor del av lånen refereras till, blev positiv i april, vilket gjorde räkningarna dyrare avsevärt. Det är därför inteckningssubrogation Det presenteras som ett intressant alternativ att ta hänsyn till vid denna tidpunkt.

Vad är hypotekssubrogation?

Det är vanligtvis ganska vanligt att tro att när vi tecknar ett bolån måste vi betala hela lånet med den finansiella institutionen som vi ingått det med, men ingenting är längre ifrån sanningen. Och det är det, det är möjligt att byta bolån från en bank till en annan och till och med byta innehavare av bolånet. Men att utföra någon av dessa åtgärder kräver en process full av fördelar och nackdelar.

Som definierat av RAE betyder subrogat “att ersätta eller sätta någon eller något i stället för en annan person eller sak.” Därför kan vi definiera inteckningssubrogation som den operation genom vilken vi kan göra en förändring av villkoren för vårt bolån väl vara för ändra gäldenären (inteckningshavare) eller borgenären (finansiell enhet).

Denna operation kan utföras när som helst under bolånets löptidmen för att det ska kunna genomföras är det nödvändigt att både panthavaren och kreditgivarens finansinstitut godkänner denna åtgärd i förväg.

Typer av inteckningssubrogation

På finansmarknaden kan vi hitta två huvudtyper av hypotekssubrogation: gäldenär och borgenär. Dessutom finns det en tredje typ som t.ex promotorsubrogation. Därefter beskriver vi vad var och en av dem består av:

• Gäldenärssubrogation: Den genomförs mellan privatpersoner som genomför försäljningen av ett redan belånat hus. I detta fall görs ett ägarbyte så att den nya köparen är den som övertar inteckningen.
• Borgenärssubrogation: Det genomförs mellan finansiella enheter när kunden vill byta sin bolånekredit från den bank där han har kontrakterat den till en annan.
• Promotorsubrogation: Subrogation till exploatörslånet liknar gäldenärssubrogation, eftersom det också innebär byte av gäldenär. Men i det här fallet blir köparen av huset den nya innehavaren av den inteckning som arrangören redan har avtalat med banken.

Så, kan jag byta mitt nuvarande bolån från en bank till en annan?

Som vi har nämnt tidigare, Vi kan ändra vårt bolån från en finansiell institution till en annan genom borgenärssubrogation. Borgenärssubrogation av hypotekslån regleras av lag 2/1994 av den 30 mars om subrogation och ändring av hypotekslån. Dessutom är vissa aspekter relaterade till denna typ av subrogation också fastställda i lag 5/2019, av den 15 mars, som reglerar fastighetskreditavtal.

Mellan vanligaste orsakerna som pressar kunder att utföra denna typ av operation är några som:

• Förbättra de allmänna villkoren för bolånet
• Ändra räntan (från fast till rörlig eller vice versa)
• Ändra referensindexet som det är länkat till
• Minska eller öka återbetalningstiden
• ta bort klausuler
• Minska provisioner

Skäl och fördelar med att byta banklån

Även om subrogationen av bolånet med nya villkor kan innebära vissa fördelar och vissa besparingar, får vi vänta ett tag för att kompensera de utgifter som denna process medför.

Fördelar med gäldenärssubrogation

I det här fallet måste vi dela fördelarna mellan den gamla bolåneinnehavaren och den nya, eftersom de kommer att ha olika fördelar:

• Fördelar för den tidigare ägaren:

– Besparingar på eventuella avbokningsavgifter för lån

• Fördelar för den nya ägaren:

– Besparingar på öppningsavgiften och andra utgifter såsom värdering

– Besparingar från betalningen av IAJD (Documented Legal Acts Tax), i händelse av att det inte är nödvändigt att förlänga lånet

Fördelar med borgenärssubrogation

Nedan belyser vi de viktigaste fördelarna med subrogation av hypotekslån på grund av byte av borgenär:

• Ökning av intresse: genom minskning, genom ändring av rörligt till fast bolån (eller vice versa) eller genom ändring av referens (från Euribor till IRPH)
• Förbättring av återbetalningstiden
• Inga klausuler eller bindningar
• Ingen avbokningsavgift

Hur som helst, Det enkla faktum att överväga att genomföra en subrogation av vårt bolån är redan en fördel i sig eftersom vi genom att göra det kommer att jämföra andra erbjudanden och vi vet om vi har bra villkor för vårt bolån eller om vi borde leta efter bättre.

Vilka kostnader innebär bolånesubrogation?

Inteckningssubrogation medför ett antal tillhörande kostnader som är nödvändiga för att utföra åtgärder som attestering och registrering av det nya bolånet, även om det även finns bolån på marknaden som inte inkluderar provisioner i vissa begrepp. Generellt sett är de vanligaste kostnaderna för inteckningssubrogation som vi kan hitta avsedda att betala kostnader som bearbetningen eller själva subrogationen:

• Bearbetningskostnader: avsedd för notarie-, byrå- eller fastighetsregisterarbete. Denna typ av utgifter inkluderar inte värderingskostnader, eftersom ändringar av bolån vanligtvis inte är vanliga vid subrogationer.
• Subrogationsavgift: Denna utgift är avsedd att betala finansinstitutet betalningen för de ändringar som den gör i vårt bolån. Även om kostnaden är begränsad enligt lag, kan det belopp som ska betalas variera beroende på vissa faktorer, såsom datumet för undertecknandet av bolånet eller vilken typ av bolån vi har kontrakterat (fast eller rörligt).

Men trots att all subrogation medför en rad minimikostnader, är det möjligt att hitta bolån på marknaden med bättre villkor än andra.

Åtgärder för att subrogera en inteckning genom att förbättra villkoren för hypotekslånet

När vi subrogerar vårt bolån måste vi följa följande steg:

• Utforska marknaden och välj ett nytt bolån: För att upptäcka vilka som är de bästa bolånen för denna subrogation är det bekvämt att jämföra och förhandla med olika enheter för att välja det bästa erbjudandet.
• Gå till finansinstitutet som ger oss det nya erbjudandet: där kommer de att ge oss ett erbjudande som kommer att spegla verksamhetens förutsättningar.
• Kommunicera subrogationen till vårt finansinstitut: När vi har accepterat det kommer det att vara den nya banken som ansvarar för att meddela vår enhet (där vi har kontrakterat lånet).
• Subrogation eller novation: Efter att ha fått det officiella meddelandet kan vår finansiella enhet acceptera surrogatmödraskap (uppvisa ett intyg med den utestående skulden) eller presentera oss en motbud (om vi accepterar det, skulle surrogatmödraskapsprocessen stoppas och vi skulle skriva under ett novation av vårt bolån med nya förbättrade villkor)
• Formalisera subrogationen: genom pantbrevet hos notarie och övertagande av motsvarande utgifter.

Simulera ditt bolån med Caja Rural

Om du funderar på att göra en subrogation av ditt bolån, glöm inte att besöka webbplatsen för enheten för Landsbygdsbankgruppen som intresserar dig I var och en av dem kommer du att upptäcka information om de olika bolånen som finns, samt deras villkor och möjligheten att begära mer information från själva hemsidan.

Faktum är att många av dem har en inteckning simulator på sin kommersiella webbplats, för att snabbt kunna konsultera den månatliga betalningen som ska betalas under den tid som valts i simulatorn, utöver de eventuella kostnaderna förknippade med bolånet.